מס שבח מקרקעין על דירות מגורים

נושא המיסוי במכירת דירת מגורים הינו אחד הנושאים החשובים ביותר שעל מוכר דירה לדעת, להכיר ולהבין. בעבר כתבנו כתבה בנושא היטל השבחה (בה פירטנו על התב"ע החדשה בחריש והיטל ההשבחה שיש לשלם בזמן מכירת הדירה). היום, נתמקד במס אחר - מס שבח.

1. מהו מס שבח?

בפשטות, מס שבח הינו התשלום שעל מוכר דירה לשלם בגין הרווח שנוצר לו בין מחיר רכישת הדירה למחיר מכירת הדירה בחריש ובכל מקום אחר בארץ.

​

2. מהו גובה התשלום? השיטה הלינארית

החל משנת 2014 גובה המס הינו 25% לינארית (יפורט בהמשך) מהרווח שנוצר בין הפרש המכירה והרכישה ובקיזוז הוצאות שהוציא המוכר בזמן רכישת הדירה ומכירתה. כמו כן, ניתן לקזז הוצאות שהוציא המוכר לצורך השבחת הדירה.

כלומר, כך קובע סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הוצאות, כגון: שכר טרחת עורך דין, שכר מתווך, שכר שמאי, מס רכישה אם שילם בזמן שהוא עצמו רכש את הנכס, אגרות וכיו"ב.

כמו כן, הוצאות שהוציא המוכר כדי להשביח את הנכס, כגון: שיפוצים שביצע בדירה ועוד.

כל אלה יקוזזו מהרווח שנוצר.

על האופן בו 25% אלה משולמים (חישוב לינארי) יוסבר בהמשך הכתבה.

3. האם אין פטור מלא ממס שבח? תמיד צריך לשלם?

בעבר הלא רחוק (עד שנת 2014) מס שבח היה כמעט ולא משולם בפועל. חוק מיסוי מקרקעין "הציע" למוכר דירת מגורים מגוון רחב של סוגי פטורים שונים ממס שבח. כמעט כל אדם יכול היה למצוא פטור אליו הוא יכול לפנות ובכך לא לשלם הלכה למעשה - מס שבח.

הפטור הידוע והמוכר ביותר היה פטור ממס שבח של אחת ל ארבע שנים. כלומר, לא משנה כמה דירות מגורים נמצאות בבעלותך, במידה ואתה עונה על הדרישות הבסיסיות של החוק - תוכל למכור דירת מגורים 1 ל - 4 שנים בפטור מלא ממס שבח.

הרפורמה של שנת 2014 ביטלה פטור זה ובמקומו קבעה פטור מוחלט אחר (בתנאים אחרים).

להלן נסקור מספר פטורים עיקריים שנכנסו לתוקף בתקופת המעבר (2014-2017) ובתוקף היום (החל משנת 2018):

"פטור מלא ממס שבח - הפטור החדש" - סעיף 49ב(2):

1. דירת מגורים מזכה (תנאי מקדים שהיה קיים גם לפני 2014) - על פי סעיף 49 לחוק מדובר ב:

א. דירה שקיבלה טופס 4.

ב. נמצאת בבעלותו של אדם פרטי.

ג. שימשה בלפחות 50% ממנה למגורים ב- 4 שנים האחרות או 80% מהתקופה בה מחושב השבח (למשל במידה והדירה קיימת רק שנתיים).

יצויין, כי גם שימוש של גן ילדים או בית כנסת נחשב לשימוש מגורים לצורך דירת מגורים מזכה.

לאחר שעברנו את "ההקדמה" של "דירת מגורים מזכה" - אפשר לעבור לפטור עצמו:

2. דירה יחידה - החל משנת 2014 ובמיוחד בשנת 2018 (ברגע שהסתיימו הוראות המעבר שהיו בתוקף משנת 2014 ועד סוף 2017) כל המוכר דירת מגורים ומבקש לקבל פטור מלא - חייב שזו תהיה הדירה היחידה שלו (לא הראשונה בחייו - היחידה). יש לכם יותר מדירה אחת? מעולה! אבל לא תוכלו לקבל פטור ממס שבח לפי הפטור החדש. לעניין הדירה היחידה ישנם מספר סייגים בהם גם אם יש לכם דירה נוספת / חלק מדירה נוספת יראו אתכם כבעלים של דירה אחת, נכתוב על החשובים בהם:

א. במידה וירשתם דירה (סעיף 49ג(4)) וכעת אתם רוצים למכור את הדירה אותה לא ירשתם - אז דירת הירושה לא תחשב כדירה נוספת.

דגש - לא בכל ירושה. גם לכך ישנם תנאים, על הירושה להיות: מבן זוג, הורה או הורה של הבן זוג והמוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד במותו.

א1. במידה וירשתם דירה לא יראו אותה כדירה נוספת למרות שאינה עומדת בתנאים של סעיף א הכתוב לעיל במידה ואחוז הבעלות שלכם בדירת הירושה אינו עולה על 50% (סעיף 49ג(3)).

דוגמא שתמחיש את סעיף א ו א1: אח א' יורש דירת מגורים מאחותו אשר הורישה לו (לאח א') 50% מהדירה ולאח ב' אחר שהיה להם 50% הנותרים.

כעת, אח א' רוצה למכור דירה שבבעלותו בפטור ממס שבח (לא את ה- 50% שקיבל בירושה).

השאלה היא האם יראו את הדירה שמוכר כדירת מגורים יחידה למרות שבבעלותו 50% נוספים בדירה אחרת שירש?

בשל התנאי המצוי בסעיף א' שלעיל - הוא לא זכאי. מדוע? כיוון שהוא אח של המורישה וזה אינו עונה על תנאי הסעיף. יחד עם זאת, על פי סעיף א1 - הוא זכאי לכך שיראו את דירתו שבבעלותו המלאה כדירה יחידה - כיוון שלמרות שמדובר באח / אחות - הוא מחזיק עד 50% (כולל) בדירה שהורישה לו אחותו.

ב. במידה ויש לכם עד 1/3 מדירה נוספת (ללא קשר לירושה) (סעיף 49ג(3)) - עדיין יראו אתכם כבעלי דירה יחידה. כלומר, במידה ויש לכם דירה (100% בבעלותכם) ובנוסף זכויות של עד 1/3 מדירה נוספת וכעת אתם מוכרים את הדירה שהינה 100% בבעלותכם - עדיין יראו את הדירה כדירה יחידה למרות אותו 1/3 נוסף בדירה אחרת.

3. בעלים של הדירה 18 חודשים מיום שהפכה להיות דירת מגורים - כאן אנחנו נכנסים לתנאי חשוב מאוד שמשפיע בפרט על תושבי חריש. התנאי מציין, כי מיום שהדירה הפכה להיות דירת מגורים (טופס 4 לצורך העניין) צריכים לעבור לפחות 18 חודשים (!). כלומר, משקיעים רבים שרכשו דירה בחריש ורוצים למכור את דירתם מיד לאחר קבלת מפתח, אינם עומדים בתנאי הפטור ממס שבח. במידה וירצו לקבל פטור ממס שבח, יצטרכו לעמוד גם בתנאי זה ולהמתין שנה וחצי (18 חודשים) מיום קבלת טופס 4 ועד ליום מכירת הדירה.

4. לא מכרו במשך 18 חודשים אחרונים דירה בפטור ממס שבח על פי פטור זה - פטור של אחד ל 18 חודשים. כל 18 חודשים ניתן יהיה לבקש פטור על פי סעיף זה.

בכך נסתיימו התנאים של הפטור החדש שנכנס לתוקפו בשנת 2014 וביטל את הפטור הקודם של אחת ל 4 שנים. במידה ואתם עומדים בתנאים - אתם זכאים לפטור ממס שבח בחריש ובכל הארץ.

נדגיש, כי כפי ששמתם לב מדובר בנושא סבוך ומורכב - אנו ממליצים בחום ליצור קשר עם עורך דין על מנת לוודא את תחולתו של הפטור.

צריך להתייעץ איתנו? לחץ כאן

נמשיך לפטורים נוספים:

"העברת דירה מיחיד לקרובו - ללא תמורה" -

מדובר בפטור נוסף המעניק לנותן המתנה פטור ממס שבח במידה והוא נותן מתנה לקרוב שלו.

מיהו אותו "קרוב"?

א. אח / אחות - רק במידה ונותן המתנה קיבל את הדירה אחד ההורים שלהם או מסבא/סבתא בירושה או במתנה.

ב. בן זוג

ג. הורה, סבא / סבתא, ילדים, ילדים של בן/ בת זוג ובנוסף בני זוגם של כל אחד מאלה.

"דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה" - סעיף 49ב(5)

מדובר בפטור נוסף המעניק למוכר הדירה פטור מלא ממס שבח וזאת במידה שאותה דירה שהוא מוכר הוא קיבל בירושה (בניגוד לפטור הראשון עליו דיברנו בו הוא מכר את הדירה שהייתה בבעלותו - לא זו שירש) . יחד עם זאת, ישנם תנאים נוספים מצטברים כדי לקבל פטור מלא:

א. המוכר הוא: בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.

לדוגמא: אם אח הוריש לאחותו דירת מגורים, ואותה אחות מוכרת את אותה דירה - היא לא תהיה זכאית לפטור זה.

ב. כאשר המוריש נפטר -הוא היה הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

ג. אם המוריש היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא עצמו (המוריש) היה זכאי לפטור ממס שבח בשל המכירה (כלומר המוכר נכנס בנעלי המוריש).

מדובר בתנאים מצטברים ורבים, יחד עם זאת, חשוב מאוד להכיר את הפטור הזה.

4. מה קורה אם איני זכאי לפטור ממס שבח? כמה אני אשלם?

ובכן, תדרשו לשלם עד 25% (בצורה לינארי) מהרווח כפי שהגדרנו אותו בסעיף 2 לעיל. השאלה היא איך נחשב את האחוז המסויים? וכאן גם כן ישנו חידוש - מדובר על חישוב לינארי. איך הדבר יעשה?

גם אם אינכם זכאים לפטור מלא ממס שבח - עד שנת 2013 - יש פטור אוטומטי על אותן שנים! כלומר, התשלום של ה- 25% יחושב בכל שנה החל משנת 2014 והתשלום יהיה באופן יחסי לכמות השנים החל מ -2014 ביחס לסה"כ השנים שהחזקנו בדירה.

ניקח דוגמא שתפשט את העניין:

נניח שרכשנו דירה ביום 1.1.2010 ואנו מוכרים אותה ביום 31.12.2018 - כלומר 9 שנים מלאות. במצב כזה יש לנו פטור אוטומטי של 4 שנים מתוך ה- 9 (החל משנת 2010 ועד לסוף שנת 2013) ו 5 שנים עליהם נצטרך לשלם מס (תחילת 2014 - סוף 2018).

על מנת לחשב כמה אחוז מס נעשה פעולה של 25% כפול 5/9 כלומר 13.8% מס.

יוצא מכך הוא, שככל שהזמן עובר וכמות השנים בהן אנו מחזיקים בדירה מתרחקת משנת 2014 - כך שיעור המס יהיה גבוה יותר ועד תקרה של 25%.

במידה ורכשתם את דירתכם החל משנת 2014 - מס השבח יעמוד על 25%.

ועוד מספר נקודות חשובות:

1. במידה ועליכם לשלם מס שבח, ניתן לקזז ממנו הוצאות ששילמתם להשביח את הדירה, כגון:​

​* מס רכישה במידה ושילמתם

* הוצאות מזגנים במידה התקנתם בדיקה

* הוצאות תיווך במידה והיו

* הוצאות עורך דין שביצע עבורכם את עסקת המכר

* שיפוץ / רכישת המטבח

* ריביות משכנתא ששילמתם על הנכס.

* ועוד.

2. שאלה נפוצה בקרב משקיעים בחריש - במידה ועדיין לא קיבלתם מפתח לדירה שלכם וברצונכם למכור את הזכויות בדירה - תצטרכו לשלם מס שבח - לא ניתן לקבל פטור.

הערה - בכתבה לא דנו כלל בנושא האינפלציה והשבח הריאלי. זאת, על מנת שלא לסבך את הנושא הסבוך כשלעצמו עבור הקורא. בפועל, כמובן שיש לקחת בחשבון אינפלציות ולחשב את השבח הריאלי.

וכמובן, בנושא כל כך חשוב, להתייעץ עם עורך דין.

אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.