חוזה שכירות בחריש - מידע שימושי

אם יש בבעלותכם דירה להשכרה או שברצונכם לשכור דירה בחריש -
הכתבה הזו עבורכם.

חוזה שכירות הינו אחד מהחוזים הנפוצים והשכיחים ביותר. הוא עד כדי כך נפוץ שאין כמעט משפחה שלא חתמה לפחות פעם אחת בחייה על הסכם שכירות. יתר על כן, הסכמי שכירות מצויים באינספור דוגמאות שונות ברחבי האינטרנט אותם ניתן להוריד בחינם ובקלות. 

יחד עם זאת, הן עבור המשכיר והן עבור השוכר מדובר על עסקה מאוד משמעותית וחשובה. 

אם אתה משכיר הדירה בחריש, הרי שרכשת את הדירה במיטב כספך ואתה רוצה לשמור ולהגן עליה מכל משמר וכמובן שאתה רוצה שהשוכר ישמור על הנכס כאילו היה ביתו שלו.

באותה נשימה, אם אתה שוכר דירה בחריש, הרי שאתה מבקש לישון בשקט בדירה תקינה ושבעל הנכס יתקן, במידת בצורך, מפגעים ולקויות בדירה. 

לכן, למרות שהסכם שכירות הינו דבר נפוץ ושכיח מאוד, ישנה חשיבות רבה לתוכן ההסכם. 

סעיפים רבים המצויים בחוזים הסטנדרטים המצויים באינטרנט יכולים שלא להתאים למקרה הספציפי שלכם ומשכך עלולים לפגוע בך או בצד השני. על כן, חוזה שהיה כל כך "סטנדרטי" עלול להפוך למלכודת. 
 

הדבר מקבל משנה חשיבות לאור התיקון החדש לחוק שנכנס לתוקף בשנת 2017. התיקון לחוק, הקרוי גם "חוק שכירות הוגנת", מחזק במקרים רבים את מעמדו של השוכר וגובר על הסכמת הצדדים בחוזה. כלומר, יכול שמשכיר מסתמך על חוזה השכירות הקובע דבר אחד, אולם החוק יבטל את אותה קביעה לטובת השוכר. משמע, היום יותר מתמיד בעלי דירות והשוכרים צריכים לדעת ולהכיר את הכללים.

על החידושים בחוק השכירות ניתן לקרוא כאן.

 

משרדנו נתקל לא פעם במקרים בהם משכיר או שוכר התייעצו איתנו כיצד יש לפעול במקרה של מחלוקת  שהתעוררה באמצע תקופת השכירות. מה עליי לעשות? אנו נשאלים. והתשובה הראשונה היא - מה אומר הסכם השכירות והם היית מודע לחוק החדש?

 

לעיתים בשביל השקט הנפשי ובשביל למנוע הוצאות מיותרות, שווה למשכיר להשקיע בחוזה שנכתב במיוחד עבורו וכזה שהוסבר לו על ידי עורך דין בדיוק לאיזו סיטואציה הוא נכנס וזאת, על מנת שבמקרה הצורך אותו הסכם יגן על המשכיר ועל הנכס. 

בדיוק באותו אופן, שווה לשוכר לדעת בדיוק למה הוא נכנס, על מה הוא חותם, מה האפשרויות העומדות בפניו ומהן המגבלות שבהסכם השכירות.

להלן מספר דוגמאות שאנו ממליצים לשים אליהן לב בהסכם השכירות ככלל ובהסכם השכירות בחריש בפרט. יצויין, כי אלה דוגמאות בלבד וכי כל הסכם שכירות צריך להתאים לאותה סיטואציה ולאותם אנשים. 

1. אופציה - כן או לא?

אופציה מוגדרת כאפשרות הניתנת לשוכר הדירה (לרוב) להאריך את הסכם השכירות לתקופה מוגדרת ובמחיר מוסכם מראש. ישנה חשיבות רבה להסכמה מפורטת. כך למשל, במידה ולא נקבעו דמי השכירות לתקופת האופציה מראש, הרי שראשית אין מדובר באופציה אמיתית ושנית הדבר יכול להוביל לויכוח עתידי לעניין מימוש "האופציה".

כאשר אנו מדברים על שכירות בחריש הרי שהדבר מורכב קצת יותר. שוק השכירות בחריש תנודתי מאוד ולא תמיד ברור כיוונו. על כן, על המשכיר לנתח את המצב הקיים בשוק ולקבל החלטה מושכלת.

מנקודת מבטו של שוכר הדירה, ברור שאף שוכר לא רוצה בכל שנה לעבור דירה (הכרוכה פעמים רבות בהוצאה כספית לא מבוטלת ובכאב ראש לא קטן). משכך, השוכר צריך גם הוא לבחון את האופציה ואת מרכביה (זמן ועלות).

2. תיקון המושכר - פגמים

תקינותה של הדירה הינה גורם חשוב במערכת היחסים שבין המשכיר והשוכר. במידה ונתגלה פגם בדירה (פיצוץ צנרת / נזילות / מזגן לא עובד וכיו"ב) הן המשכיר והן השוכר נכנסים לשאלה - מי צריך לשאת בעלות התיקון?

החוק החדש בא להסדיר סוגייה זו. יחד עם זאת, תמיד יכולות לצוץ מחלוקות או שאלות לגבי פרשנות החוק. ככלל אצבע נגיד, כי כל פגם שנגרם עקב שימוש סביר הינו באחריות המשכיר. וכל פגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר הינו באחריות השוכר. 

לגבי שכירות בחריש המצב מורכב קצת יותר - רובן המוחלט של הדירות הינן דירות חדשות מהקבלן. משכך, ישנה תקופת בדק בית בה הקבלן מחוייב לתקן את הפגמים שנתגלו. במידה והמשכיר יתקן את הפגמים שלא דרך הקבלן או ששוכר הדירה יבצע את התיקונים בתשתיות בעצמו הרי שאחריות הקבלן תפוג. משכך ישנה חובה להסדיר סוגיה מיוחדת זו בחוזה.

צריך להתייעץ איתנו? לחץ כאן 

3. בטחונות

נושא הבטחונות הוא אחד הנושאים הרגישים והחשובים ביותר. תפקידם של הבטחונות שמשכיר הדירה לוקח מאת השוכר הוא להבטיח, כי במידה והשוכר יגרום לנזק / לא ישלם תשלום שחובה עליו לשלם יוכל המשכיר לפרוע את הבטוחה ולקבל את כספו.

ישנם סוגים שונים של בטחונות, כגון: שיק בנקאי, שטר חוב עם ערבים, שיק לביטחון ועוד.

החוק החדש מתערב בסוגיית הבטחונות ומגביל את המשכיר, בסוגי בטחונות שונים, בגובה הסכום שהוא יכול לגבות מהשוכר. לאור החוק החדש יש לשים לב לפרטים הנקובים בסעיף הבטחונות בהסכם השכירות ולהתאים את החוזה לחוק החדש. 

4.  דירות גן בחריש - הוראות המרחביות

בחריש קיימות הוראות מרחביות אותן קבעה הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש. חלק לא מבוטל של ההוראות המרחביות נוגע לדירות הגן ומגדיר איזה שימוש מותר ואיזה אסור בתוך דירות הגן.

כמו כן, ההוראות המרחביות קובעות אילו חפצים מותר להציב בגן ואיזה אסור (סוגיות כגון: מחסן, מדחפי מזגנים, פרגולה, מרקיזה ועוד). על שוכר דירת גן להיות מודע למותר והאסור על פי התב"ע וההוראות המרחביות לפני שיבצע כל פעולה ולפני שיחליט האם לשכור את הנכס. 

5.  ביטוח, פינוי המושכר, שימוש במושכר ועוד

להלן נפרט מספר נקודות נוספות שיש לשים עליהן את הדעת בזמן כריתת חוזה שכירות:

ביטוח- על מנת להגן על עצמו, פעמים רבות המשכיר מחייב את השוכר לרכוש ביטוח צד ג'.

מהות הביטוח הינה להגן על בעל הדירה והמזיק בו מפני פגיעת גוף שנגרמה לצד ג' (אורח / עובד ניקיון וכיו"ב). מצד שני המשכיר לוקח על עצמו (במידה והוא מעוניין בכך) לרכוש פוליסת מבנה שתגן עליו מפני נזקי צנרת לעצמו ולצד ג'.

פינוי המושכר - על החוזה לקבוע מתי תם החוזה ובאילו תנאים ניתן לסיימו לפני המועד הקבוע. אילו סעיפים ייחשבו הפרה יסודית ואילו סעיפים הפרה "רגילה". כמו כן, האם רשאים הצדדים לבטל את החוזה לפני תאריך הסיום בהודעה מראש? 

שימוש במושכר - על חוזה השכירות להתייחס למהות השימוש במושכר. האם למגורים בלבד? האם רשאי השוכר להפעיל עסק במושכר? ואם כן איזה סוג?

מדובר בשאלות חשובות מאוד אשר יקבעו את אופן השימוש בנכס ויעניק פתרונות במידה ויצוצו שאלות או חלילה ויכוחים. 

לסיכום

על אף שחוזה שכירות הינו חוזה שכיח מאוד, אין להקל ראש בחשיבותו ויש לתת תשומת לב מירבית לפרטים הקטנים הכתובים בו. הדבר מקבל משנה תוקף לאור התיקון החדש לחוק. והעובדה כי חוזה שכירות אינו חייב להסתיים לאחר שנה אחת (אם כתקופה קבועה ואם כאופציה). בחריש, הסכם השכירות מקבל חשיבות יתרה - הן בשל היותה עיר חדשה עם דירות חדשות מקבלן והן בשל הכללים המיוחדים הקבועים בה. 

פעמים רבות עדיף להתייעץ עם עו"ד לפני חתימת הסכם השכירות, על מנת שהמשכיר והשוכר יוכלו לישון בראש שקט. הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר בכל שאלה.

אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.