חוק שכירות הוגנת - מידע שימושי למשכיר והשוכר בחריש

אם יש בבעלותכם דירה להשכרה או שברצונכם לשכור דירה בחריש -
הכתבה הזו עבורכם.

שנת 2017 הייתה שנה חשובה לשוק השכירויות בישראל. הכנסת אימצה את התיקונים לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (הנקרא גם חוק שכירות הוגנת) ובכך למעשה התערבה ושינתה את כללי המשחק בשוק השכירויות. בשל העובדה שבחריש ישנן לא מעט דירות להשכרה, ראינו לנכון להסב תשומת לבכם לתיקוני החוק החדשים. נדגיש, כי כתבה זו אינה מקיפה את כל התיקונים לחוק השכירות אלא לוקחת דוגמאות נקודתיות כדי להבהיר את המצב החדש בישראל בכלל ובחריש בפרט.  

בעבר כתבנו כתבה נפרדת וכללית על שכירויות, הכתבה שלהלן תדון באופן פרטני בחוק שכירות הוגנת (התיקון החדש משנת 2017).

1. למה בכלל המחוקק שינה את החוק?

בדברי ההסבר להצעת החוק הובהר, כי בשל מצב נתון לפיו מאזן הכוחות בין המשכיר לשוכר נוטה לכיוון המשכיר, הרי שעל המחוקק להתערב במאזן זה ולכוון את הכללים על מנת שאלה יגנו על השוכרים בישראל.

כך למשל, ישנן ערים (כגון תל אביב) בהן המשכירים מכניסים לחוזה סעיפים דרקוניים המאיימים על שלוות חייו של השוכר ומטילים עליו חובות רבות. בזמן כתיבת שורות אלה נציין, כי בחריש המצב אינו דומה ודווקא מסתמן שכמות הדירות להשקעה בחריש גדולה מכמות השוכרים הדורשים דירות. 

כעת נעבור לסקירת חלק מהתיקונים לחוק השכירות (הנקרא גם חוק שכירות הוגנת).

2. ערובות 

לפני התיקון לחוק, יכול היה המשכיר לגבות מהשוכר איזה סוג של ערובה שרצה ובאיזה סכום שרצה. לא היתה מגבלה חוקית כלשהי. ערובות כגון: שיק בנקאי, שטר חוב בנקאי, שיק לביטחון, שטר חוב עם שני ערבים, מזומן - הכל היה חוקי ותקין.

התיקון לחוק משנה את המצב שהיה קיים וקובע בסעיף 25י(ב) כי כל סוגי הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר יהיו מוגבלות בסכום של עד 1/3  מדמי השכירות לכל תקופת השכירות או 3 פעמים דמי השכירות החודשיים הקבועים בחוזה - לפי הנמוך מבינהם.

כלומר, אם גובה השכירות החודשי הינו 3000 ש"ח ומשכך השנתי הינו 36,000 ש"ח הרי שסך הערובה שניתן לגבות מהשוכר (כזו הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר) הינה 9000 ש"ח לכל היותר.

מהי ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר? למשל שיק בנקאי. על מנת ששוכר יקבל מהבנק שיק בנקאי עליו לשלם עמלה. כנ"ל גם שטר ביטחון בנקאי - משכך הסכום הכולל של ערובות אלה יהיה (בדוגמא הזו) עד 9,000 ש"ח בלבד.

שונה הדבר בערובות שאינן כרוכות בהוצאה כספית - בערובות אלה (כגון שיק ביטחון / שטר חוב שאינו בנקאי) אין הגבלת סכום.

3. מתי ניתן לממש את הערובות?

בעבר המשכיר היה רשאי לממש את הערובות לפי שיקול דעתו בכפוף לחובתו לפעול בתום לב.

חוק שכירות הוגנת משנה את המצב וקובע מקרים מוגדרים וקבועים מתי יהיה רשאי המשכיר לממש את הבטחונות.

צריך להתייעץ איתנו? לחץ כאן 


המקרים הם:​

1. במידה והשוכר לא שילם את דמי השכירות.

2. במידה והשוכר לא תיקן ליקויים שהיה חייב לתקן על פי חוק.

3. השוכר לא שילם תשלומים כגון: ארנונה, חשמל, מים, ועד בית וכיו"ב.

4. השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בזמן.

4.  באילו תשלומים חייב השוכר ובאיזה תשלומים אינו חייב?

לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק (חוק שכירות הוגנת) יכול היה המשכיר לגלגל על השוכר הוצאות שונות, כגון: הוצאות קבועות על הנכס, רכישת ביטוחים למינהם ועוד.

חוק שכירות הוגנת מגיע לעשות סדר.

מעתה ואילך השוכר ישא בתשלומים ברורים, כגון: דמי שכירות, ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית. אולם, וכאן החידוש, חוק שכירות הוגנת מונע מהמשכיר לגלגל חיובים מסויימים על השוכר כדלקמן:
 

1. רכישה או השבחה של מערכות - ההיגיון העומד מאחורי הסעיף קובע, כי אם מדובר על השבחת הנכס הרי מי שיהנה מכך לטווח ארוך הוא המשכיר ולא השוכר (שיהנה מכך רק בתקופת השכירות). 

על כן, המשכיר אינו יכול לקבוע בחוזה או בכל מקום אחר, כי השוכר הוא זה שישלם הוצאות אלה.

2. ביטוח - מדובר בעולם שלם. ישנם אינספור ביטוחים ומספר סוגים של ביטוחים לדירת מגורים. למשל: ביטוח מבנה, ביטוח תכולה וביטוח צד ג'.

בעבר, לפני חוק שכירות הוגנת, יכול היה המשכיר לחייב את השוכר לרכוש את כל הביטוחים הללו. על מנת להבין לעומק, אסקור בקצרה מהו כל סוג ביטוח:

ביטוח מבנה - מכסה נזקי צנרת ותשתית לדירה - למשל התפוצצות צינור מים / ביוב  וכיו"ב.

ביטוח תכולה - מגן על התכולה במקרה של גניבה או נזק שנגרם לרכוש.

ביטוח צד ג' - נזקי גוף שנגרמו לאורח המגיע לבקר בדירה (למשל חבר שמגיע להתארח מחליק ושובר את ידו). 

לאחר התיקון לחוק, המשכיר לא יכול לחייב את השוכר לרכוש ביטוח מבנה לדירה. יחד עם זאת, הוא כן יכול לדרוש מהשוכר, בחוזה, לרכוש ביטוח צד ג' ותכולה. 

ההיגיון אומר שאם אורח מחליק בדירה ושובר את היד הוא יתבע שני גורמים: את המשכיר כבעל הדירה ואת השוכר כמחזיק בדירה. משכך ובשביל למנוע כאבי ראש, יכול המשכיר להכריח את המחזיק בדירה (השוכר) לרכוש ביטוח שכזה. אנו נעיר בהערת אגב, כי מדובר בביטוח חשוב מאוד הממולץ לרכוש אותו לכל דירה (ללא קשר לשכירות וללא קשר לשכירות בחריש). 

3. דמי תיווך - בעבר, היו מקרים בהם המשכיר היה מבקש מהשוכר לשלם מחצית מדמי התיווך שעל המשכיר לשלם למתווך בעסקת השכירות. חוק שכירות הוגנת קובע, כי במידה והמשכיר שכר את שירותיו של המתווך למצוא עבורו שוכר לדירה, לא יוכל המשכיר לדרוש החזר מהשוכר עבור התשלום למתווך. 

יודגש, כי הדבר אינו מונע מהמתווך לגבות עמלת תיווך מהמשכיר ועמלת תיווך מהשוכר במידה ושניהם פנו אליו לקבלת שירותיו ושניהם חתומים על הסכם תיווך. 

5.  ביצוע שינויים במושכר - סעיף 20א

בתקופת השכירות יתכן ששוכר הדירה ירצה לבצע שינויים במושכר, כגון: הוספת פרגולה, בניית דק וכיו"ב. עולה השאלה - מה יהיה בדבר אלה בתום תקופת השכירות?

נחלק את תשובתנו לשתיים: 1. במידה והמשכיר הסכים לשינוי 2. במידה והמשכיר לא ידע או שלא אישר את השינוי.

המשכיר הסכים לשינוי: במקרה כזה, החוק מתיר לשוכר לבחור בין שתי אופציות:

האחת, לפרק את השינוי שביצע ולקחת את החומרים איתו.

השניה, להשאיר את השינוי שביצע בדירה. יודגש, במקרה זה השוכר לא יוכל לדרוש מהמשכיר את עלות החומרים או העבודה שהוציא לצורך ביצוע השינוי.

המשכיר לא הסכים לשינוי: במקרה זה ישנן מספר אופציות:

1. המשכיר מבקש להחזיר את המצב לקדמותו - חובה על השוכר לפרק את שביצע ולהחזיר את המצב לקדמותו על חשבונו של השוכר. 

2. במידה ומדובר במבנה מחובר לקרקע או בנטיעות, הרי שישנן 2 אפשרויות:

2.1 - להחזיר את המצב לקדמותו ובמידה והשוכר לא עושה כן, רשאי המשכיר לפנות את המחוברים על חשבון השוכר.

2.2 - להודיע לשוכר, כי הוא מחליט להשאיר את המחוברים בדירה אולם במקרה זה המשכיר ישלם לשוכר בעד ההקמה והחומרים או השווי בזמן השימוש לי הקטן מבינהם

6.  סיכום

התיקון החדש לחוק השכירות (שכירות הוגנת) הגיע לעשות סדר בשאלות שזמן רב היו פתוחות ונתונות למו"מ. כעת, החוק קובע הוראות קוגנטיות (לא ניתן להתנות עליהן) במספר לא מועט של סוגיות משפטיות. על המשכיר והשוכר בחריש ובכלל לדעת ולהכיר את התיקון החדש ולפעול על פיו.

החשיבות מקבלת משנה תוקף לאור העובדה שלעיתים המשכיר מחייב את השוכר לעשות דבר מה ומסתמך על החוזה שיגן עליו ועל דירתו אולם בסופו של דבר חיוב זה יהיה בטל מעיקרו לאור החוק החדש.

על כן, אנו ממליצים בחום, הן למשכיר והן לשוכר, להתייעץ עם עורך דין לפני כריתת הסכם שכירות. 

אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.