רוכש הדירה
על אף היותה של עסקת מקרקעין דבר נפוץ ושכיח בחברה הישראלית, פעמים רבות רוכשי דירות אינם עושים את כל הבדיקות הרלוונטיות לפני ההתקשרות בחוזה המכר. בין אם מדובר על דירה להשקעה ובין אם מדובר על דירה למגורים, ישנן מספר בדיקות קריטיות שחובה לבצען. להלן נסקור מספר דוגמאות.
מיקום, גודל, זכויות בניה
בין אם העדיפות שלכם הינה לדירה במקום שוקק חיים (בצמוד לרחוב דרך ארץ – הרחוב הראשי של חריש) או שתעדיפו מקום מרוחק וקרוב ככל האפשר ליער חריש. בין אם תעדיפו בית שטוף שמש לכיוון דרום מזרח או דווקא בית מוצל – רוכש דירת מגורים חייב להכיר ולהבין את מיקום הדירה אותה הוא מתכוון לרכוש ביחס לעיר כולה. על כן, לפני רכישת דירה אנו ממליצים בחום ללמוד את העיר ככל שניתן. כמו כן, מספר החדרים בבית הינו פקטור מכריע בבחירת הדירה והמחיר כמובן בהתאם. רוב הדירות בחריש הן בנות 4 חדרים. כמובן שישנן גם 5 חדרים ודירות גן ופנטהאוזים. חשוב לדעת שמאז כניסתה של התב"ע החדשה לחריש, המאפשרת הוספת עד 25 מ"ר לדירות "רגילות" ועד 60 מ"ר לדירות גג, הפוטנציאל של דירת 4 חדרים להפוך לדירה גדולה יותר – קיים. אין מדובר בהליך פשוט. יש צורך שכל אגף הבניין יבצע את השיפוץ בו זמנית ודי שדייר אחד יתנגד כדי לעצור את המהלך אולם בהתמלא כל התנאים, דירת 4 חדרים יכולה להפוך ל 5 חדרים ויותר.
מיסוי מקרקעין
סוג המיסוי הבסיסי שרוכש דירה צריך לדעת עליו ולקחת אותו בחשבון הוא מס רכישה. במידה וזו דירתכם היחידה או שאתם משפרי דיור – אתם פטורים ממס רכישה עד לסכום הדירה של כ – 1.62 מליון ש"ח מיהו אותו משפר דיור? משפר דיור הוא אדם שרכש דירה נוספת (להלן: "הדירה הנוספת") כאשר כבר יש לו דירה מלפני כן אולם מכר או ימכור את הדירה מלפני כן תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת או בתוך 12 חודשים מיום שנמסרה לו הדירה הנוספת אם זו דירה מקבלן. במידה ועלות הדירה עולה מעל 1.62 – מתחילות מדרגות מס של 3.5% ולאחר מכן 5% גם אם זו דירה יחידה.
במידה וזו אינה דירתכם היחידה ואינכם משפרי דיור, מדרגות המס מתחילות ב 8% ובמידה ושווי הדירה עולה על כ- 5 מליון ₪ עוברים למדרגה של 10%
בדיקות מקדמיות ורישום זכויות
רישום זכויותיו של רוכש דירת מגורים הוא עולם ומלואו. הנושא כולל בדיקת זהותו של הבעלים, משכנתאות והסרתן, בדיקת אפשרות לעסקאות כפולות ועוד. נושא זה בלבד יכול לתפוס כתבה משפטית שלמה. על קצה המזלג אגיד, שמעצם טבעה של חריש כעיר חדשה - עדיין רוב רובם של הפרוייקטים עדיין לא רשומים בטאבו. בימים אלה הפרוייקטים הראשונים שאוכלסו מתחילים הליכי רישום. על כן, רישום הזכויות מתבצע בשלב הראשון אצל החברה המשכנת של אותו פרוייקט. לעיתים רוכשי דירות חוששים מכך (פעמים רבות שלא בצדק) ולעיתים אף נמנעים לבצע עסקה. אגיד זאת בצורה הברורה ביותר – במידה ולקחתם עורך דין המתמחה בביצוע עסקאות מקרקעין בחריש ויודע כיצד לבצע את העסקאות אל מול החברות המשכנות בצורה המקצועית והנכונה – אין סיבה לדאגה. רישום הזכויות בחברה המשכנת ישמר עד לביצוע פרצלציה ורישום מסודר בטאבו. עד העברת הזכויות לטאבו, החברות המשכנות יבצעו רישום מסודר של הזכויות ובעת ביצוע עסקה על הנכס, עו"ד של הרוכש ירשום הערת אזהרה בחברה המשכנת ומשכון ברשם המשכונות.
מוכר דירה
החלטת למכור את דירת המגורים שלך? מעולה. עכשיו צריך לשים לב למספר נושאים חשובים בדרך לקבלת התמורה מהרוכש
מיסוי מקרקעין
מוכר דירת מגורים צריך לשים לב לשני סוגי מיסוי עיקריים. האחד – מס שבח מקרקעין והשני – היטל השבחה. תוכלו לקבל פטור ממס שבח מקרקעין אך ורק אם :
א. זו דירתכם היחידה;
ב. החזקתם בדירה 18 חודשים מרגע שהפכה לדירת מגורים
ג. לא מכרתם דירה בפטור ממס שבח ב – 18 חודשים אחרונים
אדגיש כי תנאים אלה מצטברים והינם חלקיים בלבד. לצד פטור זה קיימם פטורים נוספים, כגון: ירושה, העברה ללא תמורה וכיו"ב. נושא מס שבח הינו נושא עמוק וכבד. הכללים שנקבתי לעיל נכתבו על קצה המזלג בלבד ויש להתייעץ עם עו"ד המתמחה בכך כדי להבין את המשמעות האמתית והכוללת.
במידה ואין לכם פטור ממס שבח, תצטרכו לשלם 25% מהרווח שנוצר בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בקיזוז הוצאות כגון שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, שיפוצים שעשיתם, מס רכישה אם שילמתם, ריביות על משכנתא וכיו"ב. עוד יודגש כי במידה ורכשתם את הדירה לפני שנת 2014, יתכן שהמס יהיה נמוך מ 25% בשל היותו מס לינארי. מעבר למס שבח מקרקעין, יתכן שתצטרכו לשלם גם היטל השבחה. בחודש מרץ 2017 נכנסה לתוקפה תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה בחריש המאפשרת, בתנאים מסויימים, הרחבת הדירה. מכירת הדירה נחשבת למימוש הזכות ומצריכה, לעיתים, תשלום היטל השבחה. גובה היטל ההשבחה תלוי בסוג הדירה ומחושב על פי חוזה הרכישה המקורי וחוזה המכירה
העסקה עצמה
הדבר החשוב ביותר למוכר הדירה הוא כמובן לראות את הכסף לאחר שמסר את הנכס היקר לו מכל. ואכן, עסקאות מקרקעין צריך לדעת לנהל. אין מדובר בהעברת מפתחות אל מול קבלת שיק אחד ובכך מסתיים הסיפור. ברוב המקרים ישנם משכנתאות לשני הצדדים מה שמביא לבניית לוח התשלומים.
לוח התשלומים נבנה על ידי עורל הדין במלאכת מחשבת ולקיחת כל השיקולים הלוונטים.
כמו כן, פעמים רבות יצטרכו הצדדים להשאיר כסף בנאמנות לצורך הבטחת תשלומים שעל מוכר הדירה לשלמם או עד להבאת כל האישורים על ידי המוכר שהנכס נקי מכל חוב.
בין אם אתה מוכר דירה ובין אם אתה רוכש דירה, מדובר בעסקה חשובה וקריטית בחייו של אדם. על כל הצדדים לבחון היטב את צעדיהם ולקבל ייעוץ משפטי מתאים לפני ביצוע העסקה וכמובן שבמהלכה. אני ממליץ בחום לבחון את הנכס, את טיבו ואם הוא מתרים לצרכים שלכם והעיקר, שהעסקה תעבור בשלום ותמצאו את ביתכם החדש.