אני חייבת למכור את הדירה שלי, אמרה לנו נועה (שם בדוי כמובן) בפגישת היכרות שקיימנו לקראת מכירת דירתה. נקלעתי למצב שאני חייבת את הכסף לעניינים אישים והדירה בחריש חייבת להימכר, היא הסבירה.
במאמר מוסגר נספר, כי אנו רואים בכל עסקה שאנו מבצעים שליחות אמיתית, משני הצדדים. מצד הרוכש - אנו מוציאים לפועל ומסייעים הלכה למעשה ביישוב הארץ - יישוב חריש ומסייעים למשפחה לרכוש דירת מגורים בחריש.
מצד המוכר - אנו מסייעים לו לממש את דירת המגורים בחריש שרכש במיטב כספו ולשמור עליו ועל דירתו מכל משמר.
המקרה הזה, היה מיוחד. נועה הייתה צריכה את הכסף שלה מהר ככל האפשר ואנו היינו מוכנים לעשות הכל כדי לסייע למקרה המיוחד שלה.
רק בעיה אחת עמדה בין נועה ובין מכירת ביתה - הזכויות היו בדיוק במעבר בין החברה המשכנת לבין הטאבו. נסביר:
1. חברה משכנת
חברה משכנת, בחריש ובכלל, היא גוף, בדרך כלל משרד עורכי הדין של הקבלן, אשר מנהל את הזכויות של זהות הבעלים בדירות המגורים. כלומר, החברה המשכנת היא זו שרושמת את זהות בעל הזכויות בדירת מגורים ברחוב X מספר בניין Y מספר דירה Z.
מדוע צריך חברה משכנת והזכויות לא נרשמות בטאבו מיד עם הרכישה? ובכן, כל עוד לא נעשית חלוקה (פרצלציה) בקרקע וכל עוד לא רושמים את הבניין כבניין משותף, לא ניתן לרשום את הזכויות בטאבו. עניין משפטי זה לוקח זמן ועד אשר הוא לא מבוצע - יש צורך ברור לרשום את שמות הרוכשים של הדירה כבעליה. על כן, באופן זמני, הרישום מתבצע בחברה המשכנת.
האם זה בטוח שהזכויות רשומות בחברה המשכנת? כן. חברות משכנות הן תחליף טאבו לכל דבר ועניין. נכון יותר יהיה להסביר שהכוח הרישומי הוא לא קנייני אלא אישי, אולם זוהי שפה משפטית מידי. בפרקטיקה נגיד, שניתן לבצע בנכס כל עסקה שרוצים, לרבות: מכירת הנכס, השכרתו, לקיחת משכנתא וכיו"ב - גם כאשר הזכויות רשומות בחברה המשכנת.
כמה זמן לוקח להעביר את הזכויות מחברה משכנת לטאבו? אין כלל ברזל אולם בדר"כ בין שנה וחצי לשנתיים וחצי.
מה ההבדל בין ביצוע עסקה כאשר הזכויות רשומות בחברה המשכנת לבין ביצוע עסקה כאשר הזכויות רשומות בטאבו? ובכן, בעוד עסקה מול הטאבו מתבצעת מול גורם רשמי של מדינת ישראל, הליך בו נרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש ומדובר בהליך זריז יחסית, הרי שבמקרה בו מי שמנהלת את הזכויות היא חברה משכנת, העסקה מתנהלת בצורה מעט שונה. כאמור, ישנן עשרות חברות משכנות בחריש ומאות חברות משכנות בארץ (לכל קבלן חברה משכנת משלו). ולכל חברה משכנת נוהל העברת זכויות משלה. נוהל העברת זכויות הוא המפה על פיה יש לפעול כדי לבצע את העברת הזכויות מהמוכר לקונה.
מעבר לכך, במקום הערת אזהרה בטאבו, רושמים משכון והערה בספרי החברה המשכנת. אלה שתי דוגמאות בלבד להבדלים בין השניים.
2. המעבר לטאבו
במקרה של נועה, לאחר כשנתיים מאכלוס הבניין, החברה המשכנת סיימה לבצע את הליכי הפרצלציה מול הטאבו והתכוננה להעביר את רישום הזכויות - לטאבו.
אלא שהליך העברת הזכויות מהחברה המשכנת לטאבו הוא חלון זמן מאוד בעייתי לבצע בו עסקת מכר מקרקעין. בעצם, החברה המשכנת עוצרת את הליכי שינוי הבעלים בזכויות על פי נוהל העברת הזכויות שלה עד אשר הליך ההעברה לטאבו מושלם (מעין שטח אפור). הליך כזה יכול לקחת מספר חודשים בודדים. אמת הוא שאין מדובר בזמן רב, אולם אדם הרוצה למכור את דירתו ברגע זה ממש ומצא קונה שמעוניין לקנות - מספר חודשים אלה עלולים להפיל עסקה!
3. הפיתרון
במקרה שלנו, הבנו שאין ברירה. יש צורך לצאת ממצב של "עסקים כרגיל" ולפעול בצורה מיידית לסיום העברה הזכויות מהחברה המשכנת לטאבו גם אם לא באופן גורף לכל הבניין אזי באופן פרטני לדירה של נועה. יחד עם המוכרת, ביצענו מספר פעולות מול החברה המשכנת, מנהל מקרקעין ישראל, הטאבו וגורמים נוספים כך שתוך שבוע וחצי סיימנו את הרישום של הדירה בטאבו ובתוך 4 ימים נוספים העסקה הייתה חתומה!
שמחנו מאוד על האופן בה העסקה נחתמה ועל האופן בו הצלחנו לגשר ולהניע את כל הגורמים להבין את הצורך המיידי ולרשום את הנכס בחריש עבור נועה - בטאבו. השמחה גברה כאשר נועה קיבלה את כספה בגין מכירת הדירה במהירות.
מכירה ורכישה של דירת מגורים בחריש ובכלל אינו דבר פשוט ומצריך סיוע וליווי של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בחריש ובכלל הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר בכל שאלה.
אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.