מקרה שהיה - כך היה - מיסוי מקרקעין

לקוח שקל לוותר על המעבר לחריש בשל ענייני מיסוי - עד שפגש אותנו.

היה זה "יום נוסף" במשרד. פגישות התקיימו, חוזים נחתמו, והכל עבר על מי מנוחות עד שהטלפון צלצל במשרד. בצידו השני של הקו היה ניר (שם בדוי כמובן). אני עכשיו בחריש, אפשר להגיע אליכם? האמת שאנחנו רגילים לטלפונים כאלה. חריש צומחת ומתפתחת וטלפונים מלקוחות פוטנציאליים שכבר נמצאים בחריש ומחליטים לקבוע איתנו פגישה מעכשיו לעכשיו הוא עניין שבשגרה.

הפגישה הבאה הייתה צריכה להתחיל רק בעוד שעה וחצי ועל כן - היה חלון זמן פנוי.

בוא, אנחנו מחכים לך עניתי וכעבור זמן קצת ניר התיישב במשרדנו.

1. החלטה אם לרכוש דירה בחריש

לאחר שיחת חולין קצרה ניר התחיל לספר לנו את סיפורו. ניר הסביר לנו שהחליט לעבור לחריש יחד עם כל משפחתו. אנחנו שמחנו כמובן. אנחנו תמיד שמחים לראות שעוד ועוד אנשים מחליטים לעזוב את העיר הישנה שלהם ולעבור לחריש שלנו.

רק יש בעיה אחת הוא אמר בעצב ותסכול.

מה הבעיה שאלתי? מיסים! יש ברשות המשפחה שלנו 2 דירות בטבריה (מיקום בדוי) וכל החברים שלי עורכי הדין אמרו לי שברגע שיש כבר דירה אחת צריך לשלם מיסים על הדירה שארכוש בחריש ומיסים על הדירות שאמכור בטבריה. וזה לא הגיוני! בתחשיב שעשו עבורי הגיעו לסכומים של למעלה מ - 150,000 ש"ח שפשוט "יזרקו לפח"! אז אני לא יכול לבצע את העסקאות ולעבור לחריש אמר ניר בעצב.

​

2. מיסוי מקרקעין על קצה המזלג....

מיסוי מקרקעין הינו אחד התחומים הסבוכים ביותר בתחום המשפט. ניתן ללמוד את חוקי המיסוי במשך חודשים רבים ועדיין לא לדעת הכל. לכל סעיף תת סעיף ולכל תת סעיף - חריג. כתבה על מיסוי מקרקעין כתבנו בעבר, אותה ניתן לקרוא בקישור הזה.

יחד עם זאת, יש את הפטור המוכר והידוע - לפי סעיף 49ב(2) לפיו, בעת מכירת דירת מגורים מזכה, במידה והדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, יהיה זכאי לפטור ממס שבח במידה והוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהפכה לדירת מגורים.

פטור נוסף הוא, על פי סעיף 49ג(1) לחוק, לפיו אדם יכול להחזיק בדירה אחת ולרכוש אחת נוספת מבלי לשלם מס רכישה כל עוד הוא מתחייב למכור את דירתו הראשונה תוך 12 חודשים או 18 חודשים (תלוי אם הדירה החדשה נרכשה ישירות מהקבלן או יד שנייה.

​

3. המקרה של ניר

בניגוד לפטורים המקובלים, המקרה של ניר שונה. ניר החזיק כבר ב - 2 דירות וכעת הוא רוצה לרכוש דירה נוספת ולמכור את שתי הדירות הישנות.

עם יד על הלב נגיד, שמשרד שאנו מתעסק בעסקאות מקרקעין רבות הגיוני שיתן תשובה כפי שחבריו של ניר, עורכי הדין, נתנו לו.

רגע, אמרתי לניר, ניגשתי למחשב ופתחתי את החוק, לאחר שתי דקות שאלתי את ניר 3 שאלות: 1. מה שווי הדירות שאתה מוכר בטבריה?

2. מה שווי הדירה שאתה רוכש בחריש?

3. מתי מתבצעות המכירה והרכישה?

לאחר שקיבלתי את התשובות, הודעתי לניר חגיגית - ברוכים הבאים לחריש, אתה לא תשלם אפילו שקל אחד לרשויות המס.

​​

3. הסבר

לאחר ששמעתי את העובדות מניר, הבנתי שייתכן מאוד שהוא עונה על פטור מיסוי נדיר יחסית. למען האמת, ישנם עורכי דין שמתעסקים בתחום עשרות שנים ועדיין לא השתמשו בפטור זה עבור הלקוח שלהם.

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שבמידה ולאדם יש שתי דירות מגורים (לא מעבר לכך), והוא רוצה למכור את שתיהן ולרכוש במקומם דירה אחת - הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבע על שתי הדירות ופטור ממס רכישה על הדירה שהוא רוכש - במידה והוא עונה על התנאים (הלא מועטים) הנקובים בחוק, למשל:

א. שווי הדירות הנמכרות -שווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 ש"ח.

ב. שווי הדירה החדשה - שווי הדירה החדשה צריך להיות לפחות 3/4 משווי הדירות הנמכרות.

ג. זמנים - ישנם זמנים מוגדרים מתי צריך למכור את הדירות ומתי לרכוש את הדירה החדשה.

ד. תנאים נוספים הנקובים בחוק. 4. סוף דבר

לאחר שביצענו את - 3 העסקאות (מכירת שתי דירות מגורים ורכישת דירה בחריש) ולאחר שדיווחנו לרשויות המס על הפטורים אותם אנו מבקשים ולאחר שיחות עם הדרגים הבכירים ברשויות המס על הפטור אותו אנו מבקשים (מסתבר שגם רשויות המס לא נתקלים בפטור זה בכל יום) - ניר הצליח למכור 2 דירות מגורים ולרכוש דירת מגורים אחרת ולשלם - 0 ש"ח לרשויות המס.

ואנחנו? אנחנו מאוד מאושרים שהצלחנו לחסוך ללקוח שלנו למעלה מ- 150,000 ש"ח!

מכירה ורכישה של דירת מגורים ככלל ומיסוי מקרקעין בפרט אינו דבר פשוט ומצריך סיוע וליווי של עורך דין הבקיא הן בתחום המקרקעין והן בתחום המיסוי. הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר בכל שאלה.

אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.