תהליך רכישת דירה כולל בתוכו רגשות רבים: התרגשות, שמחה, אושר וגם לחץ ואי וודאות. הרגשות אלה הינן לגיטימיות וברורות מאליו. עסקת רכישת דירה הינה אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שאדם עושה בחייו אם לא המשמעותית ביותר (מבחינה כלכלית).
כאשר אדם מוסר את הממון שיש לו (והממון שאין לו) רק הגיוני הוא, שרוכש הדירה ירצה להרגיש בטוח בהחלטתו וחשוב מכך - שרוכש הדירה ידע שעורך דין המומחה בתחום המקרקעין באותו אזור בו נמצא הפרוייקט בדק את כל המסמכים והפרטים הנוגעים לאותו פרוייקט ואותה דירה.
השאלה הנשאלת היא - אילו בדיקות ופעולות מבצע עורך הדין בעסקת רכישת דירה מקבלן?
בדיקות מקדמיות
ראשית, עורך הדין בודק את המקרקעין עליו בונים את הפרוייקט, לרבות: עיקולים, שיעבודים וכיו"ב.
שנית, עורך הדין בודק את הביטחונות אותם נותן הקבלן ועמידתם של בטחונות אלה בתנאי חוק המכר. כלומר, האם יש ערבויות העומדות בתנאי חוק המכר, כגון: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או ערבות אחרת על פי חוק המכר.
שלישית, בדיקת אישורים מקדמיי, כגון: רישיון קבלן בתוקף (טופס 50), אישורי זכויות, טופס 4, היתר בניה וכיו"ב.
בחינת ההסכם ונספחיו וכתיבת נספח שינויים נספח השינויים הוא גולת הכותרת של השירות המשפטי שניתן על ידי עורך הדין. מדובר בנספח שמצטרף להסכם ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. תפקידו של המסמך הוא להוות מגן - שכפ"צ עבור רוכש הדירה.
מה הכוונה? הרי מי שכתב את הסכם המכר של הקבלן - הוא עורך הדין של הקבלן. גם אם כל הכוונות טובות, והרצון טוב, ברור שעורך הדין של הקבלן ישמור על האינטרסים של הלקוח שלו - בשביל זה הוא מקבל את שכרו.
תפקידו של עורך הדין של הרוכש הוא בדיוק זהה - לשמור על האינטרסים של הרוכש ולהכין את ההסכם שיעמוד לרשותו ככלי משפטי ליום פקודה - אם יגיע.
מבחינת ההסכם, לכל חברה קבלנית הסכם מכר שונה ומיוחד משלה. כל הסכם בנוי אחרת, נספחים אחרים ועוד. כאן נכנסת המומחיות של עורך הדין.
אין די בכך שהמייצג את הקונה הוא עורך דין, גם אין די בכך שמדובר בעורך דין המתעסק עם עסקאות מקרקעין!
יש צורך בעורך דין מקרקעין המבין ומתעסק בעיקר במקום מושבו של הפרוייקט ושל הדירה!
לאחר גיבוש נספח השינויים, מנהל עורך הדין משא ומתן עם עורך הדין של הקבלן על מנת לסגור נספח שינויים מוסכם. בשלב זה, באה לידי ביטוי יכולת ניהול מו"מ עיקש וענייני לטובת הלקוח כמו גם הצטברות של הישגים מעסקאות קודמות. כך למשל, עורך דין שהשיג הישגים עבור לקוחות שלו מהסכמים קודמים, יקח את שהשיג עד כה ויצרף עוד ועוד סעיפים נוספים חדשים ונוספים (כלומר הרוכש נהנה מהמומחיות והידע שצבר עורך הדין בפרוייקט הזה בשל היכרותו את הפרוייקט).
חתימת החוזה
לאחר כל הבדיקות שנעשו ולאחר שגובש נספח שינויים וכל אלה יצאו תקינים, ניתן לקבוע מועד חתימה.
מועד החתימה הוא מועד מרגש וחגיגי מאוד. יחד עם זאת, עורך הדין של הרוכשים מגיע דרוך ומוכן. מדובר ב - MONEY TIME - השלב המכריע.
על עורך הדין לוודא שהחוזה הוא אותו חוזה שקיבל מלכתחילה, שנספח השינויים שסוכם הגיע בשלמותו, לוודא באמצעות התשריטים שאכן זוהי הדירה, החניה, המחסן וכיו"ב. כמו כן, מסביר עו"ד על אופן התשלום המיוחד לקבלן באמצעות פנקס שוברים (חלק קריטי ביותר!), ממלאים טפסים לדיווח לרשויות המס ועוד ועוד ועוד.
סיכום תהליך רכישת הדירה הוא חוויה מיוחדת מאוד שכוללת רגשות מגוונים ולעיתים ניגודיים. בין יתר תפקידו של עורך הדין הם לבצע את הבדיקות המקדמיות שיתנו רוגע לרוכשים ויוודאו שהם שמים את כספם במקום בטוח, לשנות את ההסכם כך שיעמוד לטובת רוכשי הדירה וביום פקודה ישרת אותם ויוודא במעמד חתימת ההסכם שכל שסוכם - אכן כתוב.
בשל הצורך להבין בקרקע הספציפית בה נמצא הפרוייקט, רצוי ואף קריטי להעזר בשרותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה בעיר בה נבנה הפרוייקט.
אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.