לא פעם רוכשים פוטנציאלים שואלים אותנו שאלות בדבר ההיתכנות לבצע עסקה בדירה שזכויותיה רשומות בחברה משכנת או לחלופין כמה מסוכנת עסקה שהזכויות בה רשומות בחברה המשכנת.
אנו חשים שהגיע הזמן לעשות סדר בסוגיה שמטרידה רוכשים רבים ולאחרונה, גם מוכרים הרוצים למכור את דירתם ואינם בטוחים שהם יכולים לעשות בשל רישום הזכויות שלהם בחברה המשכנת.
1. חברה משכנת - מיהי?
חברה משכנת, בחריש ובכל מקום אחר בארץ בו נבנית שכונה חדשה, היא גוף, בדרך כלל משרד עורכי הדין של הקבלן, אשר מנהל את הזכויות של רוכשי דירות המגורים.
מדוע לא לרשום מיד בטאבו? בראשית דרכה של הקרקע, הקרקע רשומה כגוש וחלקה בלבד ללא תת חלקה. תתי החלקות מציינים את הדירות (בניגוד לגוש והחלקה המציינים את השטח הכללי - הגיאוגרפי). זאת נעשה כיוון שלוקח זמן לבצע את אותה חלוקה לתתי חלקות מה גם שלוקח זמן לרשום את הבניין כבניין משותף.
אז מה הסיכון ברכישת דירה שזכויותיה רשומות בחברה משכנת? התשובה תלויה בשאלה - האם זו חברה משכנת חדשה יחסית (כל חריש) או חברות משכנות משנות ה- 60. בעבר, חברות משכנות שהוקמו על בניינים משנות ה- 60 ו ה- 70 לא ביצעו את סיום הרישום בטאבו ובשל הזמן הרב שעבר, לא ידוע אם ומתי יסיימו את הרישום.
היום המצב בחריש ובכלל שונה. היום חברות משכנות מחויבות, על פי סעיף 6ב חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, לבצע את הרישום בהקדם האפשרי. החוק גם מגדיר זמנים מדויקים - מתי צריך הבית להירשם בפנקס הבתים המשותפים (טאבו) (תוך שנה מיום מסירת המפתח או מיום רישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה לפי המאוחר) ולהעביר את הזכויות על שם הרוכש (תוך 6 חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר). משכך, היום, ישנו הליך טבעי ותקין של מעבר זכויות מסודר מהחברה המשכנת - לטאבו.
מה ההבדל בין ביצוע עסקה כאשר הזכויות רשומות בחברה המשכנת לבין ביצוע עסקה כאשר הזכויות רשומות בטאבו? ראשית נגיד, שעסקה במקרקעין ניתן לבצע בין אם הזכויות רשומות בחברה משכנת ובין אם הזכויות רשומות בטאבו. בעוד שעסקה מול הטאבו מתבצעת באופן אחיד וברור - מול גורם רשמי של מדינת ישראל. בהליך זה, נרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש אותה יכול לבדוק כל אדם הרי שבמקרה בו מי שמנהלת את הזכויות היא חברה משכנת, העסקה מתנהלת בצורה מעט שונה. כאמור, ישנן עשרות חברות משכנות בחריש ומאות חברות משכנות בארץ (לכל קבלן חברה משכנת משלו). ולכל חברה משכנת נוהל העברת זכויות משלה. נוהל העברת זכויות הוא המפה על פיה יש לפעול כדי לבצע את העברת הזכויות מהמוכר לקונה.
מעבר לכך, במקום הערת אזהרה בטאבו, רושמים משכון והערה בספרי החברה המשכנת. אלה שתי דוגמאות בלבד להבדלים בין השניים.
2. המעבר לטאבו
במקרה של נועה, לאחר כשנתיים מאכלוס הבניין, החברה המשכנת סיימה לבצע את הליכי הפרצלציה מול הטאבו והתכוננה להעביר את רישום הזכויות - לטאבו.
אלא שהליך העברת הזכויות מהחברה המשכנת לטאבו הוא חלון זמן מאוד בעייתי לבצע בו עסקת מכר מקרקעין. בעצם, החברה המשכנת עוצרת את הליכי שינוי הבעלים בזכויות על פי נוהל העברת הזכויות שלה עד אשר הליך ההעברה לטאבו מושלם (מעין שטח אפור). הליך כזה יכול לקחת מספר חודשים בודדים. אמת הוא שאין מדובר בזמן רב, אולם אדם הרוצה למכור את דירתו ברגע זה ממש ומצא קונה שמעוניין לקנות - מספר חודשים אלה עלולים להפיל עסקה!
3. הפיתרון
במקרה שלנו, הבנו שאין ברירה. יש צורך לצאת ממצב של "עסקים כרגיל" ולפעול בצורה מיידית לסיום העברה הזכויות מהחברה המשכנת לטאבו גם אם לא באופן גורף לכל הבניין אזי באופן פרטני לדירה של נועה. יחד עם המוכרת, ביצענו מספר פעולות מול החברה המשכנת, מנהל מקרקעין ישראל, הטאבו וגורמים נוספים כך שתוך שבוע וחצי סיימנו את הרישום של הדירה בטאבו ובתוך 4 ימים נוספים העסקה הייתה חתומה!
שמחנו מאוד על האופן בה העסקה נחתמה ועל האופן בו הצלחנו לגשר ולהניע את כל הגורמים להבין את הצורך המיידי ולרשום את הנכס בחריש עבור נועה - בטאבו. השמחה גברה כאשר נועה קיבלה את כספה בגין מכירת הדירה במהירות.
מכירה ורכישה של דירת מגורים בחריש ובכלל אינו דבר פשוט ומצריך סיוע וליווי של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בחריש ובכלל הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר בכל שאלה.
אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.