המותר והאסור לביצוע על פי ההוראות המרחביות של הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה חריש

אם יש בבעלותכם דירת מגורים בחריש ואינכם יודעים מה מותר לעשות בגינה / גג / מרפסת - חשוב שתקראו את הכתבה הבאה. 

תושבים רבים העוברים לחריש שומעים כל מיני שמועות כאלה ואחרות לגבי: הצבת מרקיזה, פרגולה, מזגנים, הגבהת מעקה, צמחיה ועוד. בכתבה זו, ננסה לעשות סדר לגבי המותר והאסור בחריש.

1. מיהי הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה חריש?

הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה חריש (להלן: "הוועדה המיוחדת") הינה גוף שהוקם על ידי מדינת ישראל על מנת להאיץ את בניית העיר חריש. 

כל עיר מורכבת מתוכניות בניין עיר (תב"ע). בכל עיר אחרת, על מנת לאשר תב"ע יש צורך באישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה (של אותה עיר) ואישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (של אותו מחוז). רק לאחר אישור של שני גופים אלה התב"ע נכנסת לתוקף. הלכה למעשה הדבר עלול לקחת מספר שנים.

בחריש, כך קבעה מדינת ישראל, הוקמה הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש, לה הסמכויות הן של הוועדה המקומית והן של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. משכך, בעוד בערים אחרות קבלת תב"ע חדשה יכול לקחת 5-7 שנים, בחריש קבלת תב"ע תיקח מספר חודשים בודדים (!).

בין יתר סמכויותיה של הוועדה המיוחדת, נמצאת הסמכות לקבוע מה ניתן להציב בחצרות הבתים / בגגות  וכיו"ב  ולאכוף את החוק ואת ההנחיות המרחביות (בכל עיר אחרת סמכויות אלה נתונות לועדה המקומית לתכנון ובניה).

2. מהן ההנחיות המרחביות?

תפקידן של ההנחיות המרחביות הוא להשלים את הוראות התב"ע והוראות החוק.

כך לדוגמא, אם נכתב בתב"ע שמותר להגביה את הגדר עד לגובה של 180 ס"מ (מדובר בדוגמא בלבד) אזי ההוראות המרחביות יכולות לציין מאיזה חומרים יש לבנות את הגדר / מה יהיה צבע הגדר וכיו"ב.

ההנחיות המרחביות אינן יכולות לסתור את התב"ע והחוק אלא באות להרחיב ולפרש בלבד. 

3. בקשה להיתר בנייה ופטור מהיתר

בעבר (לא משנה באיזו עיר), כמעט כל שינוי בגג / גינה, כגון הקמת פרגולה -  היה מצריך פניה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת היתר מראש. המחוקק בחן את המצב והבין שבשביל לבנות פרגולה לא הגיוני לעבור פרצודרה של קבלת היתר. על כן, החריג המחוקק מספר אלמנטים הנדסיים מהצורך בקבלת היתר (ויודגש, העובדה שלא צריך היתר לא אומרת שלא צריך לעמוד בכללים של ההנחיות המרחביות ובחובת הדיווח). 

אם כך, כיצד נדע אם צריך לקבל היתר מראש או שישנו פטור? במאמר שלהלן אציין מספר אלמנטים מסויימים שניתן לבנות בחריש ללא היתר בניה (בכפוף לחובת הדיווח ועמידה בהוראות ההנחיות המרחביות) ואדגיש את הכללים של ההנחיות המרחביות בחריש כפי שהן קיימת היום.

לפני שאתחיל מספר דגשים חשובים:
1. אמנם אין צורך בהיתר מראש - אולם יש חובת דיווח בדיעבד באמצעות דיווח מקוון.

2. האמור לעיל ולהלן תקף לגבי תוכניות בחריש 1א - קרי שכונת החורש ושכונת אבני חן.

3. עצם העובדה שאין צורך בהיתר לא אומר שמותר לעשות מה שרוצים!

יש לעמוד בהוראות חוקי התכנון ובנייה, התב"ע וההוראות המרחביות. 

ניקח דוגמא: פרגולה - פרוגלה אינה טעונה היתר מראש אלא רק בדיווח בדיעבד. יחד עם זאת, פרגולה מוגדרת בחוק, בין היתר, כ- 60% אטומה ו 40% פתוחה לכיפת השמיים.

אדם שיבנה פרגולה שהינה 100% אטומה בעצם - לא בנה פרגולה כהגדרתה בחוק. ועל כן בנייה זו טעונה הוצאת היתר בניה מלכתחילה (בעצם ה "פרגולה" הופכת להיות סככה).

דוגמא נוספת - סככת צל - הקמת סככת צל בדירות גן וגג אינה טעונה היתר בנייה. יחד עם זאת, ההוראות המרחביות קובעות, כי סככת צל בדירות גג וגן תהיה עד לגודל של 12 מ"ר. דהיינו, הקמת סככת צל של למעלה מגודל זה - טעונה היתר בניה מראש וכדין. 

פועל יוצא של האמור הוא - לפני תחילת עבודה, לפני הוצאת כספים - יש לבדוק היטב את ההוראות המרחביות והדין.

ויודגש, ההנחיות המרחביות יכולות להשתנות מפעם לפעם - על כן, הבטוח ביותר הוא לוודא את הנושא מול הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש לפני הביצוע.

להלן נסקור מספר אלמנטים הנדסיים הפטורים מהיתר בנייה אותם ניתן לבנות בדירות הגן ודירות הגג:

1. פרגולה

פרגולה מוגדרת בחוק כ- 60% אטומה ו- 40% פתוחה לכיפת השמיים כאשר החלק האטום פרוס לכל שטח הפרגולה (לא 60% אטום בצד אחד ובצד השני 40% פתוח).  כמו כן, הוועדה המיוחדת קבעה, כי פרגולה תבנה עד גודל של 25 מ"ר (בדירות גג  ודירות גן) ומחומרים קלים (עץ או מתכת) לא קירוי וללא קירות. על משטח ההצללה להיות אופקי ולא בשיפוע.

2. מרקיזה

מרקיזה הינה סוכך מתקפל אטום כולו שאינו מצריך קבלת היתר בניה.

גודלה המקסימאלי של מרקיזה בחריש הינה עד 20 מ"ר וחשוב מאוד שבמצב המקופל שלו המרחק שלו מהקיר לא יעבור את ה - 50 ס"מ. כלומר, לא ניתן בשום מצב לקבע חלק קבוע לקיר וממנו להתחיל את המרקיזה (!). כמו כן, על המרקיזה להיות אופקית (ישרה) ולא קמורה.

3. מחסן

על אף העובדה שמחסן אינו מצריך היתר בניה מראש, בחריש התב"ע אינה מאפשרת להציב מחסן בדירות הגן ובכלל. גם לא מחסן "כתר" או בכלל. ישנה אפשרות להציב ארון או מחסן עד לגובה של 1.2 מ"ר בתנאי שיוצב לאורך קיר או חומה ולא יוחצן כלפי חוץ.

רוצה להתייעץ איתנו עוד על אפשרויות למחסן? לחץ כאן ליצירת קשר

4. סככת צל

סככת צל מותרת להצבה בחריש ללא הצורך בהוצאת היתר בנייה במידה ועומדים בתנאים הבאים:
1. גובה סככת הצל לא יעלה על 300 ס"מ (כלומר אי אפשר להגביה את הסככה כמה שרוצים).

2. שטחה של סככת הצל לא יעלה על 12 מ"ר.

3. מדובר במבנה זמני ועל כן הוועדה המיוחדת קבעה, כי ניתן יהיה להציב סככת צל לכל היותר - 120 יום בשנה. 

4. דיווח על הקמת סככת צל הינו תוך 14 ימים(!).

5. מזגנים

בעיקרון, בכל הבניינים ישנם מסתורי כביסה בהם יש להעמיד את מדחסי המזגנים. יחד עם זאת, פעמים רבות אדם רוצה להניח מספר רב של מנועים (בודדים בניגוד למרכזי) ואז מסתור הכביסה אינו יכול להוות פתרון מושלם.

הדבר מקבל משנה תוקף בדירות הגן, שם, פעמים רבות, ישנו שטח גדול שבעל הדירה רוצה לנצל את חלקו להצבת מנועי המזגנים. ובכן, על מנת להציב מנועי מזגנים בגינת דירת הגן אין צורך בהיתרי בניה מראש אולם יש לעמוד במספר תנאים:

1. המערכת צריכה לעמוד בדרישות למניעת רעש.

2. מזגן ביתי ולא תעשייתי.

3. ניתן להציב בגינה של דירת הגן עד גובה של 20 ס"מ מהקרקע אולם לא ניתן להעביר את הצנרת על גבי קירות הבניין. כלומר, חל איסור שצנרת המזגן "תטייל" לאורך הקיר החיצוני. 

רוצה להתייעץ איתנו על המותר והאסור? לחץ כאן ליצירת קשר

אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.