רכישה ומכירת דירת מגורים יד שניה בעמותת בניה בחריש

אם אתם שוקלים לרכוש או למכור דירה בחריש שנבנתה על ידי עמותת בניה - כדאי שתקראו את הכתבה הבאה

על פניו, הפרוצדורה של עסקה בדירת מגורים יד שנייה אמורה להיות אחידה. בין אם מדובר על דירה שנבנתה על ידי קבלן ובין אם מדובר בדירה שנבנתה על ידי קבוצה או עמותת רכישה. רק שבפועל, הסיפור שונה.

1. מהי עמותת בניה?

על קצה המזלג אכתוב, כי עמותת בניה הינה אוסף של אנשים שהתאגדו יחד לטובת רכישת קרקע משותפת ובניית דירות מגורים לכל חברי העמותה. בעיקרון, המסמך המשפטי המחבר בין חברי העמותה הוא התקנון עליו חתומים כל חברי העמותה. בנוסף לכך, ישנם מסמכים מחברים נוספים כגון: הוראות משרד הבינוי והשיכון אליהם נגיע בהמשך.

 

לפני שאצלול לעובי הקורה אציין, כי בחריש ישנן מספר רב של עמותות בניה והדין אינו אחיד כלפי כולן. 

על כן, לפני שמחליטים אם לרכוש דירת יד שנייה מעמותה מסוימת יש להיוועץ עם עורך דין בחריש ולהבין את התקנון והוראות משרד הבינוי והשיכון הספציפיים כלפי אותה עמותה. 

2. השוני המשמעותי בין רכישת דירת יד שניה שנבנתה על ידי קבלן ובין שנבנתה על ידי עמותה.

א. הגבלת עבירות

בזמן שעמותת הבניה זכתה בקרקע בחריש והתחייבה להקים עליה בנייני מגורים, היא התחייבה מול משב"ש (משרד הבינוי והשיכון) בחוזה על תנאים המחייבים את העמותה כעמותה ואת חברי העמותה כבודדים.

כך למשל, ויתכן שזהו הסעיף הרלוונטי ביותר, שחברי העמותה לא יהיו רשאים למכור את זכותם 3 שנים לאחר קבלת הדירה לחזקתם. במקביל, בשל חיוב זה, העמותה הכניסה את סעיף הגבלת העבירות לתקנון עליו חתומים החברים. יחד עם זאת, ברוב המקרים, משב"ש לא אסר לגמרי על הגבלת העברת הזכויות אלא קבע קנס כספי הנע בין 30,000 ש"ח - 60,0000 ש"ח לחבר עמותה המוכר את זכויותיו ב- 3 השנים הראשונות.

מבחינה משפטית, כאשר אנו ניגשים לבצע עסקת יד שניה בדירת עמותה, אנו מחויבים לדאוג שהמוכר הפקיד בנאמנות או שריין לעצמו את הסכום הקבוע על פי הוראות משב"ש / העמותה.

שאלה שאנו נשאלים פעמים רבות היא: "כיצד משרד הבינוי והשיכון יודע בכלל על העברת הזכויות??"

התשובה היא פשוטה - מהחברה המשכנת. 

הזכויות בדירה רשומות אצל החברה המשכנת, כאשר נעביר את הסכם המכר (ביחד עם נספחים נוספים) לחברה המשכנת לצורך ביצוע עסקת המכר, האחרונה תדווח על העסקה למשב"ש אשר ידע לפעול לגביית הכסף.

ב. למי שייכות הזכויות בדירה?

בעוד ברכישת דירת יד שנייה מקבלן, הזכויות רשומות על שם הרוכשים המקוריים (כמובן שחובתו של עו"ד המייצג את הרוכש לבדוק עניין זה), הרי שבעמותה עד לשלב העברת הזכויות לחברי העמותה, הזכויות בדירות בכללותן שייכות - לעמותה.

פועל יוצא הוא, שקיימת אפשרות סבירה וממשית לכך שהרוכש המקורי בעמותה יקבל לידיו מפתח ויוכל להיכנס לדירה אולם הזכויות בה עדיין לא יהיו שלו (!) אלא של העמותה.

ג. העברת זכויות בחברה המשכנת

ענין זה מוביל אותנו באופן ישיר - לאפשרות להעביר את הזכויות על שם הרוכש החדש.

כידוע, רוב הדירות בחריש היום עדיין לא רשומות בטאבו (ניתן לקרוא על כך בכתבה שכתבנו בעבר "רגע לפני רכישת דירה בחריש: 7 טיפים להתנהלות משפטית נכונה"). אלא בחברה המשכנת.

בקצרה, חברה משכנת מופעלת על ידי משרד עורכי דין של הקבלן ותפקידו לנהל את הזכויות של בעלי הדירות עד להעברת הזכויות לטאבו.

במידה ורוצים להעביר את הזכויות מהרוכש המקורי לרוכש החדש - הרי שיש לקבל את אישור החברה המשכנת של העמותה לבצע את העברת הזכויות. אולם, לאור העובדה שהזכויות כלל לא שייכות עדיין, ברוב המקרים, לרוכש המקורי (אלא על שם העמותה) הרי שכמובן לא ניתן להעביר זכויות. 

אדגיש, כי למשרדנו יש את הידע והכלים המשפטיים לבצע את העסקה על אף המצב המשפטי באמצעות כלים משפטים מגנווים, כגון: הסכם מכר מותנה.

צריך להתייעץ איתנו? לחץ כאן 

3. מס שבח למוכר 

מס שבח מקרקעין חל על מוכר דירה ביחס לרווח בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. (ניתן למצוא מידע רב על מס שבח מקרקעין בחריש בכתבה שפרסמנו בעבר: "מס שבח מקרקעין על דירות מגורים בחריש ובכלל". - מומלץ לקרוא).

השאלה החשובה ביותר היא, מתי מתחילים לספור את אותם 18 חודשים (אחד התנאים לפטור ממס שבח) כאשר מדובר על דירה מעמותה.

כפי שנכתב לעיל, הזכויות בעת קבלת "טופס 4" ואף בעת מסירת החזקה עדין אינם שייכים לרוכש אלא לעמותה. סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, המונה את תנאי הפטור ממס שבח, קובע: "והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים".

משכך קיימות שתי אופציות עיקריות לתחילת ספירת 18 החודשים:

האחת  ש - 18 חודשים מתחילים מיום קבלת המפתח. זאת, מכוח זכות החזקה הקיימת לרוכש המקורי ובעל הזכות בפועל בדירה (על אף שהזכויות עדיין לא עברו על שמו מהעמותה).

השניה, פרשנות מחמירה, ש - 18 החודשים מתחילים רק מרגע העברת הזכויות לרוכש העמותה.

נכון לכתיבת שורות אלה אין פסיקה חד משמעית בעניין.

אנו מאמצים את הפרשנות המקלה על המוכר וכמובן שעל עורך הדין המטפל בתיק לעשות כל שניתן למען לקוחותיו לצורך קבלת פטור ממס שבח. 

4. לסיכום 

רכישה או מכירה של דירת יד שנייה הינה עסקה בעלת מרכיבים רבים ופרטים רבים. במידה ומדובר על דירה שנבנתה ע"י עמותה בחריש קיימת מורכבות נוספת הכוללת בתוכה רכיבים משפטיים שונים, כגון: איסור מכירה, קנסות, התנהלות מול החברה המשכנת, התנהלות מול הבנק (על כך לא פירטנו בכתבה), מס שבח למוכר ועוד. 

לצורך ביצוע עסקה שכזו, יש צורך במומחיות מיוחדת לעמותות רכישה ככלל וחריש בפרט.

נשמח לעמוד לרשותכם וללוות אתכם בחוזה החשוב בחייכם.

אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.