רכשתם דירת מגורים בחריש ונכנסתם לדירה באושר ושמחה. במידה והכל עבר חלק - מעולה! במידה ויש בעיות של ליקויי בניה בדירה - הכתבה הזו עבורכם -  דעו את זכויותיכם. 
 

ליקויי בניה בדירות חדשות שנמסרו מקבלן הן דבר שכיח מאוד ואינו מיוחד דווקא לחריש או לכל מקום אחר בארץ. השאלה העיקרית היא - מה אתם כרוכשי דירות יכולים לעשות בעניין. והתשובה - הרבה!

1. מהם לליקויי בניה?


ליקויי בניה בדירת מגורים יכולים להופיע בצורות רבות ושונות. יחד עם זאת, ישנם ליקויי בניה שכיחים יותר החוזרים על עצמם בתדירות גבוהה יותר. ננסה לחלק את ליקויי הבניה לראשי משפחות שונים.

א. ליקויי בניה - בניה שלא בהתאם לתקן הישראלי. 

תקן הבנייה הישראלי קובע את הסטנדרט לפיו צריך לבנות דירת מגורים. להלן מספר דוגמאות:  
שיפועים לקויים - אחד מליקויי הבניה הנפוצים ביותר הוא בניית שיפוע לקוי במרפסת או לכיוון הניקוז בבית.
מהות הליקוי הוא שזרימת המים מגשם או משטיפת הבית לא יתנקזו בניקוזים אלה יעברו למקום אחר (כגון הכניסה לבית). 
 

איטום

2. אז למה צריך בכלל דין ספציפי לעמותות רכישה? למה לא מספיק הדין הקבוע כיום?

ובכן, כך נכתב בדברי ההסבר בהצעת החוק: "חברי קבוצות רכישה מתמודדים לעיתים עם קשיים שרוכשי דירה מקבלן אינם נתקלים בהם בהכרח. קשיים אלו הם, בין היתר: החלפת קבלן תוך כדי הבנייה, קשיים בליווי בנקאי שמצריכים לעיתים חילופי בעלות על הקרקע או קשיים שמתגלים בקרקע עצמה שלגורם המארגן אין בהכרח הניסיון הדרוש להתמודד עמם".

כלומר, במצב המשפטי הנתון היום, אם בניית הדירה בעמותה טרם החלה או שחל עיכוב בבנייתה וזוהי הדירה היחידה של הרוכש, אם ירצה הרוכש לקנות דירה נוספת - הוא ייחשב למי שיש בבעלותו דירה וישלם מס רכישה ללא אפשרות לפטור. אי התחלת הבניה או העיכוב בבנייתה יגרום לכך שרוכש הדירה לא יוכל למכור את זכויותיו בעמותת הבניה (בשל אי מציאת רוכש או בשל מגבלות משפטיות כאלה ואחרות)  ומשכך לא יוכל להיחשב "משפר דיור".

3. אז מה בעצם משתנה?

חברי הכנסת אורי מקלב, משה גפני ויעקב אשר הגישו הצעת חוק הנקראת: הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 93) (שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים אחת נוספת על דירת מגורים שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה), התשע"ח–2018

הצעת החוק קובעת, תנאים כלליים שחייבים להתקיים ובנוסף שלושה מצבים חלופיים בהם למרות שלאדם יש זכויות בדירת מגורים שרכש בעמותת בניה בחריש ובכלל  - עדיין הדירה שהוא מתכוון לרכוש כעת תחשב כדירה יחידה ובמועד רכישתה יוכל להינות מפטור ממס רכישה.

נפרט את התנאים: 

1. תנאים מצטברים: 

1א. תנאי כללי מתחייב ראשון : העיכוב בבנייה (בתחילתה או בקצבה) חלים בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות לו במועד רכישת הדירה כאשר רכש את הזכויות מהעמותה. 

1ב. תנאי כללי מתחייב שני :  על הרוכש למכור את הדירה שרכש במסגרת העמותה בתוך 12 חודשים ממועד השלמת בניתה.

1ג. תנאי כללי מתחייב שלישי:  בעת רכישת הדירה מהעמותה לא הייתה ברשותו של הרוכש דירה נוספת ובעת שרכש את הדירה הנוספת לא הייתה ברשותו של הרוכש דירה אחרת מלבד זו שרכש במסגרת העמותה. 

מעבר לשלושה תנאים מצטברים שפורטו לעיל, יש לעמוד באחד משלושת התנאים שלהלן: 

 

2. תנאים חלופיים (יש לעמוד באחד משלושת אלה):

. אם בנייתה של הדירה שנרכשה במסגת קבוצת הרכישה לא החלה בתוך 4 שנים ממועד רכישת הדירה.

2ב. אם שוכנע מנהל רשות המיסים כי ישנו עיכוב מהותי בהשלמת בנייתה של הדירה.

2ג. אם החזקה בדירה לא נמסרה לרוכש (חבר העמותה) בתוך 6 וחצי שנים ממועד רכישת הדירה. 

 במידה והרוכש עומד בכל התנאים המצטברים ובאחד מהתנאים החלופים הוא יוכל לקבל פטור ממס רכישה!

4. האם החוק כבר נכנס לתוקף?

 

לצערי התשובה היא שעדיין לא.

כאמור מדובר בהצעת חוק שאושרה בוועדת הכנסת לקריאה ראשונה והונחה על שולחן הכנסת לקריאה ראשונה ביום 15.5.2018.

כמובן שאנו נמשיך לעקוב אחרי הצעת חוק זו ולעדכן את תושבי חריש ברגע שהצעת החוק תהפוך לחוק.

 

5. במידה ורכשתי זכויות לדירה דרך עמותת בניה בעבר, האם החוק יחול עליי למרות שיעבור רק בעתיד?

לשמחתנו התשובה חיובית.

ברגע שהחוק יכנס לתוקפו, הוא יחול על כל רוכשי דירות בעמותת רכישה גם אם רכשו לפני כניסת החוק לתוקף. 

6. סיכום

מס רכישה הינו חלק משמעותי בשיקול רכישת דירת מגורים. מדובר על 8% משווי העסקה במידה ואכן ישנו מס רכישה. הסכום יכול להגיע למאה אלף שקלים ויותר. 

משכך, רוכש דירת מגורים בחריש ובכלל חייב לקחת בחשבון את שיקולי המס.

כנסת ישראל הבינה את הצורך של רוכשי דירות מגורים בעמותת בניה לקבל פטור ממס רכישה בשל קשיים שעלולים להתעורר בקבוצת רכישה והינה בהליך חקיקת חוק אשר יקר על רוכשי דירות בעמותות רכישה בחריש ובכלל.

אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.